Ποσοστό ανώτατου ορίου. Στις επενδύσεις σε ακίνητα, θα μάθετε γρήγορα ότι το ανώτατο επιτόκιο είναι μία από τις πιο συχνά χρησιμοποιούμενες μετρήσεις για την εξέταση μιας επένδυσης. Αυτός είναι ένας εύκολος τρόπος για να αξιολογήσετε τα οικονομικά αποτελέσματα μιας επένδυσης, αλλά όπως θα δείτε σε αυτό το άρθρο, έχει περιορισμούς.
Εισαγωγή
Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης είναι ο υπολογισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης. Είναι σαν ορισμός. Το μέγιστο στοίχημα υπολογίζεται και προσδιορίζεται ως εξής. Για παράδειγμα, εάν ένα κτίριο παράγει 10.000 $ σε καθαρό λειτουργικό εισόδημα και πωλείται για 100.000 $, το ποσοστό μπορεί να υπολογιστεί ως 0,1. Τα οριακά ποσοστά εκφράζονται ως ποσοστό, επομένως το διαβάζουμε ως 10 τοις εκατό. Η απλότητα αυτού του υπολογισμού σάς επιτρέπει να τον αναδιατάξετε γρήγορα για να λύσετε ένα άγνωστο σχήμα. Στο παραπάνω παράδειγμα, γνωρίζουμε το NOI και την τιμή, αλλά αν είχαμε μόνο το NOI και το ανώτατο ποσοστό, θα μπορούσαμε εξίσου εύκολα να προσδιορίσουμε την τιμή. Η χρησιμότητα αυτού είναι προφανής, αφού δεν θα έχετε πάντα και τις τρεις πληροφορίες. Επικερδήςη προσέγγιση της μεθόδου άμεσης κεφαλαιοποίησης φαίνεται παρακάτω στη φωτογραφία. Αυτό είναι ένα παράδειγμα ακινήτων.
Εύρος χρήσης της μεθόδου άμεσης κεφαλαιοποίησης εισοδήματος
Επειδή το ανώτατο επιτόκιο μπορεί να υπολογιστεί τόσο γρήγορα και εύκολα, έχει γίνει ο αριθμός που χρησιμοποιούν οι επενδυτές και άλλοι επαγγελματίες του real estate για να συγκρίνουν μια επένδυση με μια άλλη. Μπορεί να εξετάζονται δύο επενδύσεις όπου και οι δύο έχουν πολύ διαφορετικές τιμές καταλόγου και θορύβους, αλλά αν ισχύει το ίδιο ανώτατο ποσοστό για καθεμία, μπορείτε εύκολα να τις συγκρίνετε.
Επαγγελματίες εκτιμητές και επενδυτές ακινήτων χρησιμοποιούν διαφορετικές προσεγγίσεις για την αποτίμηση. Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης είναι μόνο μία από αυτές και βασίζεται στον ίδιο τύπο που παρουσιάσαμε νωρίτερα. Στη χρηματοοικονομική ορολογία, η μέθοδος αξιολογεί το κτίριο ως «μόνιμο». Στην πραγματικότητα, τα μαθηματικά πίσω από αυτόν τον υπολογισμό υποθέτουν ότι η επένδυση θα συνεχίσει να παράγει αποδόσεις επ' αόριστον.
Το ανώτατο επιτόκιο χρησιμεύει ως η «έκπτωση» που εφαρμόζουν οι επενδυτές σε αυτήν τη ροή εισοδήματος για τους διάφορους κινδύνους που συνεπάγεται. Δεν υπάρχει επένδυση χωρίς κίνδυνο, επομένως οι επενδυτές προεξοφλούν οποιαδήποτε ροή εισοδήματος για να λάβουν υπόψη τους πιθανά προβλήματα και οι απώλειες που θα μπορούσε να προκαλέσει. Το ανώτατο επιτόκιο απλώς μας λέει την αναλογία εισοδήματος προς τιμή που είναι διατεθειμένοι να δεχτούν οι επενδυτές για μια μελλοντική ροή εισοδήματος.
Ποιο NOI είσαι εσύχρήση
Αυτή είναι μια ερώτηση που πρέπει πάντα να κάνει ένας επενδυτής όταν εξετάζει τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης. Δεν υπάρχει γενικά αποδεκτό NOI. Αυτό δημιουργεί πρόβλημα για τους επενδυτές όταν προσπαθούν να καθορίσουν το επιτόκιο κεφαλαίου αγοράς για μια δεδομένη επένδυση. Μπορεί να άκουσαν ότι το ακίνητο δίπλα στο εν λόγω ακίνητο πουλούσε «μέσα στο επτά τοις εκατό», ενώ θα μπορούσε απλώς να είναι σε αριθμούς «μεσιτείας» που διόγκωσαν το NOI. Εάν το NOI είναι υψηλότερο ή χαμηλότερο, αυτό θα έχει άμεσο αντίκτυπο στο πραγματικό επιτόκιο ανώτατου ορίου με το οποίο διαπραγματεύεται το περιουσιακό στοιχείο. Επομένως, είναι σημαντικό να συνεργαστείτε με την ομάδα σας για να κάνετε απολογισμό της συγκρίσιμης απόδοσης της αγοράς και να εξετάσετε προσεκτικά ποια όρια τιμών θεωρείτε έγκυρα.
Πότε πρέπει να χρησιμοποιηθεί αυτή η μέθοδος
Τα επιτόκια κεφαλαίου και η προσέγγιση άμεσης κεφαλαιοποίησης στην αποτίμηση είναι ένα χρήσιμο εργαλείο που πρέπει να έχετε στην εργαλειοθήκη σας ως επενδυτής. Αυτό επιτρέπει μια γρήγορη ανάλυση της συναλλαγής, και αν γίνει συστηματικά με έναν κρίσιμο φακό, μπορεί να είναι μια ισχυρή τεχνική. Ωστόσο, εκτός από αυτό, υπάρχουν πολλές βοηθητικές ή εναλλακτικές μέθοδοι αξιολόγησης. Το να γνωρίζετε πότε χρειάζεται να κάνετε περισσότερα από αυτόν τον υπολογισμό είναι ένα σημαντικό σύνολο δεξιοτήτων κατά την ανάπτυξη δυνατοτήτων ανάλυσης εμπορίου.
Παραγωγή του τύπου της μεθόδου
Στην ανάλυση επενδύσεων σε ακίνητα, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ίσο με την αναλογία του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος προς την αξία της ακίνητης περιουσίας. Χρησιμοποιούνται τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης συγκρίσιμων ακινήτωνπροεξόφληση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος ενός ακινήτου για την απόκτηση της εγγενούς του αξίας.
Όπως κάθε άλλη επένδυση, τα ακίνητα αποτιμώνται στην παρούσα αξία των μελλοντικών ταμειακών ροών. Υπάρχουν δύο μέθοδοι για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας: η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης και η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Στην επιλογή άμεσης κεφαλαιοποίησης, η ροή εισοδήματος από το ακίνητο, που μετράται με το καθαρό λειτουργικό εισόδημα, θεωρείται διαρκής και η αξία του ακινήτου είναι ίση με το NOI διαιρούμενο με το προεξοφλητικό επιτόκιο.
Φόρμουλα
Η αξία του ακινήτου χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης καθορίζεται από τον τύπο για την παρούσα αξία της διαρκούς πληρωμής:
Το r είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης και το NOI είναι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα. Περιλαμβάνει εγγενώς τους ρυθμούς αύξησης NOI στον υπολογισμό. Το οριακό επιτόκιο r είναι ίσο με το προεξοφλητικό επιτόκιο i μείον τον ρυθμό ανάπτυξης g. Αυτές είναι οι μεταβλητές για τον τύπο της μεθόδου άμεσης κεφαλαιοποίησης.
Αναδιάταξη της παραπάνω εξίσωσης, παίρνουμε τη μαθηματική έκφραση για το r. Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης r προσδιορίζεται με βάση τον λόγο των καθαρών λειτουργικών εσόδων (NOI) προς την αξία συγκρίσιμων ακινήτων. Ίσο εισόδημα NOI - ακίνητα μείον όλα τα λειτουργικά έξοδα, επισκευές και συντήρηση, ασφάλειες, φόρους ακίνητης περιουσίας, υπηρεσίες κοινής ωφελείας κ.λπ. την αξία του ακινήτου και τη μέγιστη τιμή.
Οριακές τιμές
Οι οριακές τιμές που χρησιμοποιούνται για την αποτίμηση ακινήτων πρέπει να προέρχονται από συναλλαγές ακινήτων που μοιάζουν πολύ με το ακίνητο που αποτιμάται ως προς την τοποθεσία, το μέγεθος, τη φύση του ακινήτου (κατοικία και εμπορική), τη διάρκεια μίσθωσης (βραχυπρόθεσμη ή μακροπρόθεσμη), ηλικία, δηλαδή καθορίζονται τα κόστη των επισκευών και βελτιώσεων, κ.λπ.
Παράδειγμα χρήσης της μεθόδου άμεσης κεφαλαιοποίησης εισοδήματος
Δεδομένων των ακόλουθων δεδομένων, η αξία του ακινήτου Α χρησιμοποιώντας το οριακό επιτόκιο που λήφθηκε με βάση τις διαθέσιμες πληροφορίες για την πώληση του ακινήτου Β και Γ, όποιο είναι το καταλληλότερο. Ένα παράδειγμα της μεθόδου άμεσης κεφαλαιοποίησης στην αποτίμηση επιχείρησης:
| Ακίνητο | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Αξία | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Όρος μίσθωσης | 10 χρόνια | 8 χρόνια | 3 χρόνια |
| Αριθμός ενοικιαστών | 2 | 3 | 10 |
Η ιδιότητα Β μοιάζει περισσότερο με την ιδιότητα Α παρά με την ιδιότητα C, επομένως χρειαζόμαστε την τιμή της ιδιότητας Α χρησιμοποιώντας το ποσοστό κεφαλαιοποίησης που προκύπτει από την τιμή και το NOI της ιδιότητας Β.
Το ποσοστό ανώτατου ορίου που χρησιμοποιείται παραπάνω μπορεί να προσαρμοστεί προς τα πάνω ή προς τα κάτω για να αντικατοπτρίζει τις διαφορές μεταξύ συγκρίσιμωνιδιοκτησία (δηλαδή ιδιότητα Β) και την ιδιότητα που αξιολογείται (δηλαδή ιδιότητα Α).
Ανάλυση άμεσης κεφαλαιοποίησης έναντι προεξοφλημένων ταμειακών ροών
Πολλοί μεσίτες, δανειστές και ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων χρησιμοποιούν εκτιμήσεις ακινήτων έχοντας κατά νου μια προσέγγιση εισοδήματος. Η αποτίμηση που προκύπτει από την άμεση κεφαλαιοποίηση είναι μια ανάλυση προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF). Για μια άμεση αποτίμηση κεφαλαιοποίησης, το σταθεροποιημένο καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) διαιρείται με το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης της αγοράς. Εκτιμώμενο κόστος, η ανάλυση DCF απαιτεί μια εκτίμηση κάθε χρόνο μαζί με το NOI, μαζί με το αναμενόμενο κόστος αντιστροφής στο τέλος της περιόδου ανάλυσης. Συνήθως, ένας αναλυτής χρησιμοποιεί την κεφαλαιοποίηση κερδών για να εκτιμήσει τις αποδόσεις. Αυτά τα αναμενόμενα σε χρήμα οφέλη στη συνέχεια προεξοφλούνται με κατάλληλο επιτόκιο για να φτάσουν σε μια αγορά αποτίμησης. Η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης κατά την εκτίμηση των επενδυτικών κινδύνων εξετάζεται σύμφωνα με περίπου τους ίδιους κανόνες.
εκτίμηση καθαρού λειτουργικού εισοδήματος
Αν και αυτοί οι υπολογισμοί είναι απλοί και ξεκάθαροι, εξαρτώνται από τις υποθέσεις του εκτιμητή ή του εκτιμητή. Κατά τη χρήση άμεσης κεφαλαιοποίησης, οι ιδιότητες του σταθεροποιημένου NOI πρέπει να αξιολογηθούν. Αυτή η αποτίμηση βασίζεται σε δεδομένα της αγοράς για συγκρίσιμα ακίνητα στην περιοχή της αγοράς. αντιπροσωπεύει τη γνώμη του εκτιμητή για την απόδοση του ακινήτου. Επειδή η γνώμη ενός εκτιμητή βασίζεται στην παρατήρηση των δεδομένων της αγοράς, είναι δύσκολο να βρούμε λάθος στην εκτίμηση του NOI του/της. Όταν η αγορά είναι «επαρκής», η έννοια του «σταθεροποιημένου ΝΟΙ» είναι ιδιαίτερα χρήσιμη. Ωστόσο, ιδιαίτεροδύο τομείς ανησυχίας.
Πρώτον, τι γίνεται εάν το ακίνητο έχει σημαντική κενή θέση κατά τη στιγμή της αξιολόγησης; Προφανώς, κανείς δεν αναπτύσσει ακίνητη περιουσία με την προσδοκία μιας σημαντικής, μόνιμης κενής θέσης. Έτσι, ο εκτιμητής μπορεί να χρησιμοποιήσει το μερίδιο αγοράς των κενών θέσεων και όχι τα ακίνητα των πραγματικών κενών θέσεων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα αυξημένο NOI για τον τροποποιητή του στοιχείου και μπορεί να διογκώσει την τιμή του τροποποιητή.
Δεύτερον, εάν το μελλοντικό NOI ενός ακινήτου αναμένεται να αυξηθεί λόγω της αυξημένης ζήτησης για χώρο, οδηγώντας σε υψηλότερα ποσοστά ενοικίασης, η άμεση κεφαλαιοποίηση του NOI ενός έτους μπορεί να υποτιμήσει το ακίνητο. Επειδή η ανάλυση DCF επιτρέπει ετήσιες προσαρμογές εντός του ποσοστού ενοικίου, του ποσοστού κενών θέσεων, των απωλειών συλλογής και του λειτουργικού κόστους, η ανάλυση DCF μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την πρόβλεψη της αύξησης του NOI ενός αγοραστή με την πάροδο του χρόνου.
Όταν το ακίνητο αναμένεται να ενοικιαστεί πλήρως μέσα στα επόμενα τρία έως πέντε χρόνια, για παράδειγμα, το κόστος ζωής μπορεί να μειωθεί στο επιθυμητό επίπεδο. Αυτή η προδιαγραφή των αναμενόμενων αλλαγών οδηγεί σε ρεαλιστικές εκτιμήσεις του NOI κατά τη διάρκεια της περιόδου - αποτέλεσμα πολύ καλύτερο από την κεφαλαιοποίηση του NOI ενός έτους. Αλλά από την άλλη πλευρά, απλώς υποθέτοντας ότι το ποσοστό των κενών θέσεων θα μειωθεί σε μια περίοδο τριών ετών, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε διογκωμένο NOI.
Η ανάλυση DCF είναι ιδανική για καταστάσεις όπως αυτή. Ωστόσο, η ανάλυση DCF δεν είναι πολύ χρήσιμη όταν πρόκειται να γνωρίζετε ότι ένα ακίνητο είναι πλήρως μισθωμένο. Η παρούσα αξία μιας σειράς ίσων ετήσιων ταμειακών ροών είναι ίση με την ισοδύναμηκεφαλαιοποιημένη αξία. Δεν είναι λάθος να χρησιμοποιείτε ιδιότητες ανάλυσης DCF όταν δεν αναμένεται σημαντική αλλαγή στο NOI. Ωστόσο, οι χρήστες της έκθεσης αποτίμησης θα πρέπει να γνωρίζουν ότι τα αποτελέσματα αυτής της μεθόδου δεν είναι καλύτερα από αυτά που παράγονται από τη σωστή εφαρμογή της άμεσης κεφαλαιοποίησης. Η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης κατά την εκτίμηση των επενδυτικών κινδύνων εξετάζεται σύμφωνα με περίπου τους ίδιους κανόνες.
Επιλογή κεφαλαιοποίησης και προεξοφλητικά επιτόκια
Θεωρητικά, αποκλείονται ανησυχίες σχετικά με την κεφαλαιοποίηση ενός έτους NOI. Η ικανότητα του εκτιμητή στον προσδιορισμό της κεφαλαιοποίησης της αγοράς, το ποσοστό συγκρίσιμων πωλήσεων - αυτό παίζει μεγάλο ρόλο. Εάν το επιτόκιο κεφαλαίου αγοράς προέρχεται από πωλήσεις ακινήτων με ποσοστό κενών θέσεων συγκρίσιμο με στοιχεία με αντίστοιχες προσδοκίες αγοραστών για την τύχη ενός πλήρως μισθωμένου ακινήτου, η αξία θα μπορούσε να εκτιμηθεί από το μη προσαρμοσμένο NOI και το επιτόκιο κεφαλαίου αγοράς.
Επίσης, οι αγοραστές που αναμένουν στο μέλλον αύξηση του NOI στις τιμές των μισθών του αντανακλούν αυτές τις προσδοκίες. Και στις δύο περιπτώσεις, οι προσδοκίες αντικατοπτρίζονται στην παρατηρούμενη κεφαλαιοποίηση τιμών. Ένα πρόβλημα αξιολογητή προκύπτει όταν είναι απαραίτητο να αντιστοιχιστούν αντικείμενα που δεν μπορούν να βρεθούν. Σε αυτήν την περίπτωση, ο εκτιμητής πρέπει να αναπτύξει ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης και να εκτιμήσει το NOI από τους καλύτερους διαθέσιμους ομοτίμους και να παράγει μια εκτίμηση της αγοραίας αξίας που να αντικατοπτρίζει τις προσδοκίες των καταναλωτών.
Ένα κατάλληλο προεξοφλητικό επιτόκιο χρησιμοποιείται για την ανάλυση του DCF, μετατρέποντας τις εκτιμήσεις NOI σεαξίες. Όταν χρησιμοποιείται ανάλυση DCF για την αποτίμηση μιας αγοράς ακινήτων, το προεξοφλητικό επιτόκιο πρέπει να εξαχθεί από την αγορά χρησιμοποιώντας συγκρίσιμα δεδομένα ιδιοκτησίας. Έτσι, η ανάγκη για σχετικά συγκρίσιμα δεδομένα είναι η ίδια για την ανάλυση DCF και για την άμεση κεφαλαιοποίηση. Όταν η ανάλυση DCF χρησιμοποιείται για την ανάλυση επενδύσεων, το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης θα πρέπει να χρησιμοποιείται για την προεξόφληση των αναμενόμενων ταμειακών ροών.
Μια απαραίτητη δύσκολη επιλογή
Ανάλυση άμεσης κεφαλαιοποίησης και DCF - το καθένα είναι κατάλληλο σε ορισμένες περιπτώσεις. Ειδικότερα, η άμεση κεφαλαιοποίηση είναι κατάλληλη για την αναμονή σταθερών ιδιοτήτων ανάλυσης NOI. Το DCF είναι κατάλληλο για τις αναμενόμενες ιδιότητες του μεταβαλλόμενου NOI. Η επιλογή ενός κατάλληλου επιτοκίου κεφαλαιοποίησης και προεξοφλητικού επιτοκίου μπορεί μερικές φορές να είναι δύσκολη και για τις δύο μεθόδους. Το κύριο πλεονέκτημα της ανάλυσης DCF είναι ότι κατά τη συλλογή των δεδομένων που απαιτούνται για την εκτίμηση του NOI για την περίοδο ανάλυσης, πρέπει κανείς να μάθει για την προοπτική του ακινήτου.
Η ανάλυση DCF απαιτεί προσεκτική εξέταση. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης της αναμενόμενης προσφοράς και ζήτησης για συγκεκριμένο τύπο χώρου και λειτουργικό κόστος. Εάν γίνει σωστά, μια τέτοια ανάλυση μπορεί να παρέχει πληροφορίες που δεν είναι εμφανείς μέσω της άμεσης κεφαλαιοποίησης. Συχνά, ωστόσο, η κύρια χρήση της ανάλυσης DCF επιβεβαιώνει την αγοραία αξία μιας άμεσης αποτίμησης κεφαλαιοποίησης. Αν και οι εκτιμήσεις που χρησιμοποιούνται στην ανάλυση DCF μπορεί να είναι πιο ακριβείς για ορισμένα ακίνητα NOI, η ανεξάρτητη επιβεβαίωση της εκτίμησης της άμεσης κεφαλαιοποίησης της αγοραίας αξίας απαιτεί κατάλληλη έκπτωση.ποσοστά.
Συμπέρασμα
Στον σύγχρονο κόσμο υπάρχει μεγάλος αριθμός οικονομικών μέσων και είναι αρκετά δύσκολο να τα κατανοήσουμε. Σε αυτό το άρθρο αναλύεται διεξοδικά η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης. Αυτή είναι μια πολύ χρήσιμη τεχνική που χρησιμοποιείται συχνά στα οικονομικά. Τώρα ο αναγνώστης είναι εξοικειωμένος με αυτό και μπορεί να το χρησιμοποιήσει. Η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος στην αποτίμηση οποιασδήποτε μορφής επιχείρησης ή αντικειμένου εισοδήματος βοηθά στην οικοδόμηση μιας επιτυχημένης επιχείρησης με ελάχιστους κινδύνους.
